"הנחלות במושבים הן כיום נכסי נדל"ן מבוקשים", מסביר תומר ביטון, בעלים בחברת נחלות לדורות המלווה בעלי נחלות שמבקשים לנצל את מלוא הפוטנציאל של הקרקע
נחלות חקלאיות, כמו גם משקי עזר ובתים בהרחבות במושבים, הם אינם נכסים רגילים. הקרקע במושבים נמצאת למעשה בבעלות המדינה ומנוהלת מטעמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). זו קובעת את החוקים והתקנות החלים על הקרקע ואת עלות הקרקע, המשתנים לעיתים תכופות. לאורך השנים חלו שינויים דרמטיים הן בצרכים וברצונות של בעלי הזכויות בקרקע במושבים והן במדיניות של רמ"י.
"הנחלות במושבים הן כיום נכסי נדל"ן מבוקשים, בעוד שהדורות של בעלי הזכויות על הקרקע מתחלפים והעיסוק בחקלאות הולך ומצטמצם. לשמחתם של בעלי הנחלות, בשנים האחרונות חל שיפור משמעותי במדיניות של רשות מקרקעי ישראל ובעקבותיו נפתחה הזדמנות לבעלי נחלות להוון את הנחלה ולקבע את הזכויות שלהם בקרקע באמצעות חתימה על חוזה חכירה ורישום חכירתם בטאבו. בעקבות מהלך זה ניתן לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה, להוריש אותם ולמכור אותם או את הנחלה כולה לצד שלישי", מסביר תומר ביטון, בעלים בחברת נחלות לדורות העוסקת בהובלת תהליך זה עבור בעלי נחלות מול הרשויות בכלל ומול רמ"י בפרט.
תומר ביטון הוא איש כלכלה וניהול ומתכנן ערים בהכשרתו. לאחר שנים רבות בהם עבד ביטון בתחום החקלאי ברשות מקרקעי ישראל וצבר מומחיות רבה במכלול החוקים, סבך הנהלים, תהליכי קבלת ההחלטות ושיטת העבודה הייחודית המיושמת ברשות מקרקעי ישראל, הוא החליט להעמיד את הידע המקצועי והניסיון שלו לטובת בעלי הנחלות במושבים, אותם פגש מהצד השני ולשם כך ייסד את חברת נחלות לדורות. החברה מובילה עבורם את התהליך מקצה לקצה מול רמ"י וגופי הרגולציה השונים, ומעניקה לבעלי הזכויות בנחלות ייעוץ וליווי יסודי בתהליכי ההסדרה והעסקאות מול רמ"י. החברה ניהלה בהצלחה כבר עשרות תיקים עבור שורת לקוחות מרוצים ועובדת בשיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מובילים בתחומם, ביניהם עורכי דין, שמאים, אדריכלים ויועצי מס בעלי מומחיות במגזר הכפרי.
"כדי להוון ולהסדיר את הנחלה ולמקסם את התועלות המשפחתיות והכלכליות הטמונות בה, נדרש ניהול נכון של התהליך לבעלי הזכויות בנחלה מול רשות מקרקעי ישראל. כמי שמכיר את רמ"י מבפנים, חשוב לי להוביל את התהליך עבור בעלי הנחלות על פי שיטת עבודה ייחודית שיצרתי ובליווי אישי", אומר ביטון ומדגיש: "לאור העלייה המתמשכת בערך הקרקע והצורך ההכרחי בהסדרת שימושים והפרות, כדאי לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר בזכות שינויי החקיקה המשמעותיים שחלו בשנים האחרונות ולהזדרז לקדם עוד היום את הליכי ההסדרה בנחלות".
להשביח את הקרקע לפני עליית ערכה
"ככל שהזמן עובר – ערך הקרקע עולה", מסביר ביטון. "לכך יש להוסיף את מרכיב התב"ע שכיום הרבה מאוד אגודות וועדות מקומיות מקדמות באופן אקטיבי להגדלת הזכויות, כולל בין היתר: תוספת בנייה של יחידה שלישית בחלקת המגורים, הגדלה של חלקת המגורים ואפשרות לפיצולי מגרשים מנחלה, כל מושב בהתאם למאפיינים ולהחלטות שלו". האמנם?
לדבריו של ביטון: "בעוד שהזרוע התכנונית של הנחלה, בדמותה של התב"ע, משפרת ומעצימה את הזכויות של בעלי הקרקע, הזרוע העסקית שמיוצגת על ידי רמ"י איננה חלק מהתהליך. לכן, בפועל, ערך הקרקע שהרשות תקבע במועד היוון הקרקע יהיה גבוה יותר, ככל שהתב"ע שעליה היא מסתמכת הולכת ומשתבחת. לבעלי נחלות כדאי לממש את האפשרות שניתנה להם על פי החלטת רמ"י משנת 2018, המאפשרת לבעלי הזכויות בנחלות לקבע את זכויותיהם בקרקע באמצעות אחד ממסלולי ההיוון, תוך קביעת ערך הקרקע לפי ערכה הנוכחי, לפני קבלת הזכויות החדשות מכח התב"ע, אשר יעלו את ערכה וייקר מאד את עלות היוון הקרקע שישלמו בעלי הנחלות. לכן לבעלי נחלות כדאי מאוד לממש את הזכות מתוקף החלטה זו עוד היום".
מסלולי ההיוון
ביטון מסביר כי ישנם כמה מסלולי היוון, כאשר המסלול הבסיסי הוא מסלול דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע. מסלול זה מאפשר זכויות לבנייה בשטח של 375 מטר, ביטול חובת הרצף הבין דורי ומימוש הבית השלישי בנחלה. פיצול מגרש מנחלה יתאפשר לאחר תשלום בשיעור של 33% מערך השטח המפוצל. מסלול נוסף, הכולל תשלום בשיעור של 33% מערך הקרקע של כל חלקת המגורים בנחלה, הוא מסלול דמי רכישה שבו מקבלים את מלוא זכויות התב"ע הקיימות והעתידיות.
לדבריו: "היוון הנחלה מעניק לבעלי הזכויות חוזה חכירה ישיר מרמ"י למשך 196 שנה ורישום הבעלות בטאבו, שמשמעותו יציאה מההסכם עבור חלקת המגורים מול האגודה המקומית. אלו משביחים את ערך הקרקע, לצד הזכויות החדשות שמאפשר ההיוון, אותן ניתן לממש גם בעתיד מבלי לשלם שוב עבור השבחת הקרקע העתידית. מהלך זה שווה הרבה מאוד כסף לבעלי הקרקע, ולכן מומלץ לבצע אותו כבר היום לפי שווי הקרקע הנוכחי ולפני עליית ערכה".
שינויי החקיקה המשפיעים על הנחלות
"כל השינויים המתאפשרים כיום והזכויות העתידיות בנחלה מושפעים מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בה יושבים נציגי ממשלה ורשות מקרקעי ישראל וקובעים את המדיניות, אשר משתנה בתכיפות", אומר ביטון ומסביר: "למשל, רבים לא יודעים כי כיום, במסלול דמי חכירה, אם אין תיעוד על הפרות בנחלה, ניתן להגיש תצהיר בדבר מקרקעין, וכך לא נדרש ביקור של מפקח מטעם רשות מקרקעי ישראל – צעד החוסך הרבה מאוד עלויות וזמן, בתהליך אשר ממילא הוא ארוך ומייגע.
"באופן טבעי, עם הזמן, חלים גם שינויי מדיניות וחקיקה וביטולי החלטות הפועלים לרעת בעלי הזכויות", הוא מוסיף. "כדאי למנוע מצב עתידי שבו ללא תתאפשר יותר הצטרפות להסדר ההיוון הנוכחי. נחלות שכבר הוסדרו ייהנו מתנאי החקיקה הנוכחית ולא יספגו את הרעת התנאים והזכויות בעקבות שינויי חקיקה. לכן מומלץ לבעלי נחלות לממש את זכויותיהם כבר כיום, לפחות במסלול דמי החכירה בגובה 3.75% מערך חלקת המגורים בנחלה, ובהמשך לעבור בין המסלולים".
שינוי חקיקה עתידי נוסף אותו מציין ביטון, הוא תיקון חמש לתמ"א 35: "התיקון יאפשר לפצל יותר מגרשים מחלקת המגורים בנחלה מאשר מתאפשר היום ויהפוך כל נחלה להשקעה יזמית. כך למשל, כיום התשלום הממוצע עבור מסלול רכישה בסך 33% מערך חלקת המגורים בנחלה הוא כארבעה מיליון שקל, כאשר כל מגרש המפוצל ממנה שווה בממוצע כארבעה עד חמישה מיליון שקל. לאחר התיקון ערך הנחלות יעלה משמעותית וייקר את הליך ההיוון, לכן לבעלי נחלות כדאי להסדיר כבר עכשיו את המרכיב העסקי של המהלך מול רשות מקרקעי ישראל – ולהרוויח בעתיד תשואה הרבה יותר גבוהה".
שיטה ייחודית להסדרה בנחלות
תחום התמחות נוסף של חברת נחלות לדורות הוא הסדרת הפרות הכוללות שימושים חורגים וחריגות בנייה בנחלות. ללא הסדרה של הפרות אלו, ככל שהן קיימות בנחלה, לא ניתן לבצע את הליך ההיוון ולמקסם את ערכה של הנחלה.
ביטון מציין כי חשוב מאוד להקדים ולהסדיר את ההפרות, זאת מאחר ובמידה ופקח מטעם הרשות עדיין לא ביקר בנחלה, יש עדיין הזדמנות להסדיר את השימושים והחריגות בצורה מחושבת ובשליטה של בעל הנחלה תחת הכללים והחלטות של רמ"י. כך למשל, ניתן לבחור איזה מבנים להרוס ועל אילו מבנים להצהיר. "במידה והרשות כבר ביקרה בנחלה ומצאה הפרות – לא ניתן לבצע פעולות כמו היוון, פיצול מגרש או העברת זכויות במכר, ללא הסדרה. גם במצב זה, כדאי להסדיר את ההפרות עוד היום כי בעתיד ההחלטות ישתנו, החקיקה תרע את זכויות בעלי הנחלות והמחיר יעלה", הוא מדגיש.
"לפי השיטה הייחודית של חברת נחלות לדורות, אנו לוקחים כל מבנה וכל שימוש ועורכים תוכנית פעולה הכוללות את כל האפשרויות והצרכים העתידיים מבחינה תכנונית ועסקית, בהתאמה מלאה לצורכי הלקוח, וכן תוכנית כלכלית מחושבת הכוללת את העלויות של התהליך כולו. לאחר מכן אנו מגישים לרמ"י את כל סט המסמכים והתוכניות יחד באופן מסודר ובכך אנו מקצרים הליכים.
"בנוסף, השיטה הייחודית של נחלות לדורות מאפשרת לנו להוביל עבור לקוחותינו מספר תהליכים במקביל, למשל היוון עתידי במקביל להסדרת הנחלה למגורים – וכך אנו חוסכים לבעלי הנחלות זמן יקר ועלויות מיותרות", מסביר ביטון ומסכם: "ההיכרות המלאה שלנו עם נקודת המבט מעיני רשות מקרקעי ישראל, הידע והניסיון המקצועי שאני מביא, לצד היחס האישי לאורך כל התהליך, מסייעים לנו לקצר תהליכים ולהוביל לפתרונות מצוינים עבור בעלי הזכויות בנחלות כך שהם זוכים בחכירה לדורות על הנחלה, ממקסמים את הערך הכלכלי של הקרקע וממשים את מלוא הפוטנציאל היזמי הטמון בנחלה שלהם תוך יישום התהליך ביעילות ובלוח זמנים קצר משמעותית בהשוואה למה שהכירו בעבר".